Gecikmiş aidatta izlenecek yol: hatırlatma, ihtar, icra takibi ve aylık yüzde beş gecikme tazminatı.
Aidat, bir sitenin işleyen tek gelir kalemidir. Birkaç bağımsız bölümün ödememesi, asansör bakımından güvenlik personelinin maaşına kadar her kalemi aynı anda riske atar. Bu yüzden tahsilat, yönetimin en kritik ve en çok ertelenen işidir. Kanun bu konuda yönetimi yalnız bırakmaz; izlenecek yol bellidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere ve avansa katılmasını yükümlülük olarak düzenler. Aynı madde, ödemede geciken kat malikinin geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemesini öngörür. Bu oran kanundan doğar; yönetimin ayrıca karar almasına gerek yoktur, borcun kendisiyle birlikte doğar.
Sürecin ilk adımı yazılı hatırlatmadır. Çoğu gecikme kötü niyetten değil, unutmaktan veya nakit sıkışıklığından kaynaklanır. Borç tutarını, hangi aylara ait olduğunu ve işleyen gecikme tazminatını gösteren tek sayfalık bir bildirim, dosyaların önemli bir kısmını icraya gitmeden kapatır.
Ödeme yapılmazsa ihtar aşamasına geçilir. İhtarın yazılı ve ispatlanabilir biçimde gönderilmesi önemlidir; sonraki aşamada borçlunun bilgilendirildiğini göstermek gerekir. İhtarda borcun dayanağı — işletme projesi ve genel kurul kararı — açıkça belirtilmelidir.
Buna rağmen ödeme gelmezse icra takibi başlatılır. Takip, yönetici tarafından yönetim kurulunun kararıyla açılır ve gecikme tazminatı da alacağa eklenir. Kat malikleri ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hangi yolun daha hızlı sonuç vereceği borcun tutarına ve borçlunun tutumuna göre değişir.
Sık karşılaşılan bir soru, borcun kiracıdan istenip istenemeyeceğidir. Kanunun 22. maddesi, bağımsız bölümden kira sözleşmesine dayanarak sürekli biçimde yararlanan kişiyi ortak gider ve gecikme tazminatından kat malikiyle müştereken ve müteselsilen sorumlu tutar. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yani yönetim kiracıya da başvurabilir, fakat kira tutarını aşan kısımda muhatap yine kat malikidir.
Uygulamada işleri asıl zorlaştıran, kanun değil kayıt düzensizliğidir. Hangi ayın tahsil edildiği belirsizse, işletme projesi usulüne uygun tebliğ edilmemişse veya genel kurul kararları defterde eksikse, haklı bir alacak bile ispat sorununa dönüşür. Devraldığımız her sitede ilk incelediğimiz konulardan biri budur: borç-alacak tablosu ile karar defterinin birbirini tutup tutmadığı.
Pratik öneri: tahsilatı kişisel bir mesele hâline getirmeyin. Aynı bildirim metni, aynı takvim ve aynı eşik herkese uygulandığında süreç kişiselleşmez, komşuluk ilişkisi zarar görmez. Yönetimin görevi borç istemek değil, ortak bütçeyi ayakta tutmaktır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Somut uyuşmazlığınızda yönetim planınızın hükümleri ve dosyanızın özellikleri belirleyici olur; bir hukuk danışmanına başvurun.