İşletme projesi hazırlarken tekrarlanan hatalar ve bunların yıl sonundaki etkisi.
İşletme projesi, bir sitenin yıllık bütçesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesi bu projenin hazırlanmasını ve kat maliklerine tebliğ edilmesini düzenler. İyi hazırlanmış bir işletme projesi yıl boyunca sürpriz çıkmasını engeller; kötü hazırlanmış olanı ise her ay biraz daha büyüyen bir açığa dönüşür. Aşağıdaki beş hatayı neredeyse her devir aldığımız sitede görüyoruz.
Birinci hata: tahsilat oranını yüzde yüz varsaymak. Hiçbir sitede aidatın tamamı zamanında toplanmaz. Bütçe, geçmiş yılların gerçek tahsilat oranına göre kurulmalı; aksi hâlde kâğıt üzerinde denk görünen bütçe, üçüncü ayda nakit sıkışıklığına girer. Gerçekçi bir tahsilat varsayımı karamsarlık değil, ihtiyattır.
İkinci hata: periyodik bakımı kaleme yazmamak. Asansör, yangın sistemi, hidrofor ve jeneratör bakımları mevzuatla belirlenmiş aralıklarla yapılmak zorundadır. Bu kalemler bütçeye girmediğinde iş yapılmıyor değil — yapılıyor, ama beklenmedik bir gider olarak çıkıyor ve genellikle ek aidatla karşılanıyor. Öngörülen masraf, sürpriz masraftan her zaman ucuzdur.
Üçüncü hata: personel maliyetini yalnızca net maaş olarak hesaplamak. Kapıcı, güvenlik ve temizlik personelinde SGK primi, kıdem ve ihbar karşılığı, yasal artışlar ve izin dönemlerindeki yerine bakma maliyeti de bütçeye girmelidir. Yıl ortasında gelen asgari ücret güncellemesi, bu karşılıklar ayrılmamışsa doğrudan açık yaratır.
Dördüncü hata: demirbaş yenileme karşılığı ayırmamak. Çatı, cephe, asansör kabini ve otopark kapısı gibi kalemler bir gün mutlaka yenilenir. Bunun için her yıl küçük bir karşılık ayıran site, gün geldiğinde tek seferlik büyük bir ek ödeme yapmak zorunda kalmaz. Bu, kat maliklerine anlatması en zor ama etkisi en büyük kalemdir.
Beşinci hata: bütçeyi tebliğ etmeden uygulamaya geçmek. İşletme projesi hazırlanıp kat maliklerine usulüne uygun biçimde tebliğ edilmelidir; tebliğden itibaren yasal itiraz süresi işler. Bu adım atlandığında alacak talebi ispat sorununa dönüşür. Şunu da eklemek gerekir: işletme projesinin usulüne uygun hazırlanıp tebliğ edilmemiş olması, kat malikinin ortak gidere katılma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz — ama yönetimin işini gereksiz yere zorlaştırır.
Bu beş başlığın ortak noktası şu: hiçbiri karmaşık bir muhasebe bilgisi gerektirmiyor. Hepsi, bütçeyi geçen yılın rakamlarını kopyalayarak değil, sitenin gerçek durumuna bakarak hazırlamakla ilgili. Bir işletme projesi yılda bir gün hazırlanan bir belge değil, on iki ay boyunca izlenen bir plandır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Somut uyuşmazlığınızda yönetim planınızın hükümleri ve dosyanızın özellikleri belirleyici olur; bir hukuk danışmanına başvurun.