Yönetim planı değişikliğinde aranan beşte dört çoğunluk, nasıl hesaplandığı ve sık yapılan usul hataları.
Yönetim planı, bir sitenin kendi anayasasıdır. Aidatın nasıl paylaşılacağından ortak alanların kullanımına, yöneticinin yetkilerinden evcil hayvan kurallarına kadar günlük hayatı belirleyen çerçeve buradadır. Bu yüzden değiştirilmesi de sıradan bir genel kurul kararından daha ağır bir çoğunluğa bağlanmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinin üçüncü fıkrası açıktır: yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Buradaki ifade “toplantıya katılanların” değil, “bütün kat maliklerinin” beşte dördüdür. Toplantıya gelmeyen malik, karşı oy vermiş gibi sonucu etkiler.
Oran bağımsız bölüm sayısı üzerinden hesaplanır. Yirmi bağımsız bölümlü bir sitede değişikliğin geçmesi için en az on altı malikin olumlu oyu gerekir. Arsa payı değil, bağımsız bölüm sayısı esas alınır; bu ayrım uygulamada en sık karıştırılan noktalardan biridir.
Bu oran emredici niteliktedir. Genel kurul kararıyla düşürülemez, yönetim planına konulacak bir hükümle yumuşatılamaz, “katılanların beşte dördü yeter” denilerek esnetilemez. Daha düşük bir çoğunlukla alınmış bir yönetim planı değişikliği, itiraz edildiğinde ayakta kalmaz.
Çoğunluk sağlansa bile usul hataları kararı sakatlayabilir. Toplantı çağrısının süresine ve biçimine uyulmaması, gündemde yer almayan bir konunun oylanması, karar defterinin usulüne uygun tutulmaması — bunların her biri sonradan iptal sebebi olarak karşınıza çıkar. Haklı olmak, usulüne uygun davranmadığınızda yeterli olmuyor.
Değişiklik tescil edilmedikçe de tam anlamıyla sonuç doğurmaz. Yönetim planı ve değişiklikleri tapu kütüğüne işlenir; bağlayıcılığı bu tescile dayanır. Genel kurulda oy çıkması sürecin sonu değil, ortasıdır.
Gerekli çoğunluk bir türlü toplanamıyorsa kat maliklerinin başvurabileceği bir yol daha vardır: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi hâkimin müdahalesini düzenler. Çekişmeli konularda mahkeme yolu, yıllarca çözülmeden duran bir tartışmayı kapatabilir.
Pratik öneri: yönetim planı değişikliğini genel kurul gününe bırakmayın. Metnin taslağı önceden hazırlanıp maliklere yazılı olarak ulaştırıldığında, hem katılım hem de olumlu oy oranı belirgin biçimde artar. Salonda ilk kez okunan bir metin, beşte dört çoğunluğu neredeyse hiç bulamaz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Somut uyuşmazlığınızda yönetim planınızın hükümleri ve dosyanızın özellikleri belirleyici olur; bir hukuk danışmanına başvurun.